从10月1日起，重庆对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市，并且此措施也可能推广到全国，届时高价别墅的持有成本将大大增加，别墅市场将面临产品市场分化。
      刚刚过去的“金九银十”呈现前冷后暖态势。根据亚豪机构数据统计，北京别墅市场9月累计成交别墅146套，10月则暴涨成交334套，环比翻番，重现火热的成交旺市，达到2011年1月以来最高点。分析发现，中高端别墅占据成交主力。
      奥北别墅区发力 中高端联排唱主角
      据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2011年1-10月北京别墅市场的成交主力集中在了亚奥京北别墅区，其总成交面积为126492平方米，占北京别墅市场总体成交量的近1/4，远远领先于其他别墅区，成为1-10月别墅市场的领头羊。
      相关专家分析认为，奥北别墅区作为传统别墅区位置上风上水，其区域价值自然毋庸置疑，而随着近年来区域内批复的别墅用地不断减少，在售项目的绝对数量也不断减少。
      高端市场关注品质 奥北别墅产品升级
      除区域优势之外，产品类型符合市场需求也是奥北别墅区域持续走强的一个重要原因。作为近几年发展迅速的奥北别墅区，老别墅项目户型设计、空间尺度逐渐落后，已无法满足高端客户的需求。在众多风格独特、品质优良别墅项目聚集的小汤山区域，新兴的别墅项目上市更引起购房人的关注。
      一方面，北京市的限购政策将大批的投资客群挡在了市场之外，使得他们被动退出市场；另一方面，近期房产税的预期使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，小户型、低总价的别墅投资不断减少，自住改善型的购买所占比重不断增加。但是又考虑到房产税一方面可能会从拥有房屋数量上进行征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此高总价别墅成交开始有下滑趋势，而中高端别墅正在不断走强。
      以价换量现成效 10月别墅市场回暖
      面对10月别墅市场珍贵的回暖期，开发商一方面积极推出新品，另一方面在价格上出现了一定幅度的下调，开始以价换量。
      据统计，今年10月北京别墅市场共成交334套， 成交面积12.76万平方米，成交金额29.45亿元，环比9月全面翻番，达到今年以来的最高水平；但同时成交均价也创下今年最低。
      此外，相关数据也显示，10月入市的别墅项目有10个，其中京基鹭府与中海尚湖世家、远洋LAVIE为首次入市的纯新盘项目，而远洋·傲北、誉天下以及温哥华森林北郡则是再次开盘。10个项目提供的产品类型多为独栋和联排。供应量相比9月有大幅增加。
      稀缺性成增值砝码 业内预计后市看好
      对于后市的销售，21世纪不动产分析师表示，调控没有放松的迹象，手握购房资格的人更倾向于“优中选精”， 10月的开盘放量给了购房者更多的精品户型，导致成交量大幅上扬。产品品质确属优良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的别墅市场，一旦优质户型入市，马上就会被抢下，如近期入市的京基鹭府就属此例。
      而据一位房企内部人士认为，在目前的市场环境下，项目销售拼的更是品质，对于CPI的高涨和股市的低迷，不少投资者还是将目光放在了住宅市场上，特别是刚需改善需求针对于中高端别墅依然保持着旺盛的消费意愿。
      专家认为，在CPI持续走高、通胀的宏观大环境和北京稀缺的土地资源下，别墅的稀缺性和保值增值性将日益凸显。

                                                                                                                              作者：董家声
                                                                                                                          新闻来源：北京商报