9月前后各地又现土地出让热潮，北京、上海、广州等几大城市均有大规模的推地动作。但从房企举牌成交的反应来看，市场并不如预期理想。除了北京出现多家房企争地的现象外，其他几大城市的土地出让大部分以底价成交，可谓异常淡静。开发商拿地热度降温，土地市场也随之入秋，有业内人士开始预测由此造成的地方财政收入压力增大，有可能动摇目前的调控政策。
各地土地出让未如理想
种种迹象显示，近期土地市场的成交在持续下滑，住宅用地成交缩减势头明显。统计显示，8月份全国133个城市共成交土地1678宗，成交面积6899万平方米，环比下跌14%。其中住宅类用地403宗，成交面积2018万平方米，环比减少17%。
面对限购，开发商普遍拿地较为谨慎，地王风光不再，土地市场较为平淡，土地出让收入大幅减少。据经纬行研究中心公布的统计数据，全国130个城市在今年1月至今土地出让金额为7524亿元，同比去年下跌了5.5%。而中国指数研究院提供的数据显示，1～6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。
在广州，今年出台的《2011年广州市财政预算报告》中，2011年广州市国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，比2010年增加190.8亿元。而据广州市财政局局长张杰明透露，上半年广州市土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，降幅达到17.14%。照此计算，今年上半年广州市土地出让金收入仅完成年初提出的全年计划目标的四分之一左右。这意味着，如果要完成年度财政计划，在今年最后几个月，将会有大量土地被推出市场，而且其中将包括不少市中心的优质住宅用地。
广州推地潮商业地占鳌头
“广州的传统推地高潮一般是在9月以后。”合富辉煌首席分析师黎文江在接受本报记者采访时认为，土地出让真正旺季才刚刚开始，现在还不可以判断今年市场是否冷清。“南站仍有将近20块地，其中12块在两个月内就会推出，此外奥体还有几块地。”黎文江表示，虽然这些地块不太可能再出现地王，但是肯定不会流拍。
9月上旬土地出让市场已经隐约透露出疯狂的气息。仅是9月1日和2日两天时间，广州十区二市就有8块土地被推出，而在9日开发区也一次推出两场“巨无霸”。除上量多以外，记者还发现，在9月推出的土地当中，商业用地占据了很大的比重。1日推出的地块中，除了白云区同德围鹅掌坦以及番禺区小谷围大学城两块地之外，其余6块都是商业金融以及旅馆业用地。而在2日推出的保税区的BSQ-A1-2地块以及科学城地块也属于商业用途。
黎文江告诉记者，“现在很多大的房企都已经调整战略布局，开始在一线城市发展商业地产，而在二三线城市建设住宅。”如越秀城建已经确定了把40%的投资用于商业地产，而合景泰富上半年65亿元的销售也主要来自于广州一个纯商业项目和成都的一个高端住宅项目。据黎文江分析，商业用地交易频繁反映出开发商现时的发展战略已经向商业地产转移
财政压力下调控仍难放松
土地出让占据了财政收入很大比重。今年卖地成绩不理想引发了业内人士对于楼市调控政策能否持续的担忧。自限购令出台后，楼市成交低迷，房地产相关税收明显减少。同时，地方财政的压力增大或将影响到限购政策的执行。
广州经纬房产咨询有限公司研究中心主任曾英杰分析称，土地财政现状必将大大影响地方政府对于限购政策的态度。“即使过了中央要求二三线城市限购的八月大限，但仍只有台州一个城市推出了限购政策。”曾英杰称，“地方财政收入的压力增大，无疑会影响到二三线城市限购范围扩大的执行。”
对于限购等政策的前景，黎文江有着不同的看法。他认为，调控并不是由地方政府决定的，即使有财政压力，但只要房价、保障房以及通胀这三大问题没有解决，政策仍不会放松。“除非各地都能完成房价调控目标，而且保障房任务在11月底前能达到，还有通胀能维持在3以下，不然限购要放松的可能性非常小。”
个人购地风乍起
土地出让市场近期无疑冷清，但仍然不乏亮点。不少品牌房地产企业，如中海、万科等已经动手在低迷行情下出手揽地。更值得关注的是，近期在部分城市，个人拿地的行为也屡屡出现。据了解，以这种方式拿地用于自身开发的可能性较小，大多转手出让。有分析认为，现时住宅领域受控，市场很多投资资金找不到合适的投资渠道，低迷的土地市场已经吸引了越来越多投资者的目光。
以个人名义参与到土地出让市场的角逐，这样的现象过去在房地产行业中并不多见。去年沈阳出现的七旬老妇4.6亿元抢地事件，就在全国地产界引起了相当大的震动。而今年，这种情况却屡屡发生。据报道，今年4月29日，元锡市土地拍卖中，29块土地就有2块被个人拿下。在8月25日，上海的一场土地公开出让中，4个自然人也以1.1亿元的价格抢得一块土地。而仅在数天前，上海进行的最新一轮土地拍卖中，浦东新区高东集镇的商业地也被两个自然人联合一家投资公司以8100万元的价格竞得。今年，在北京、杭州等地都出现了个人拿地的个案，而且个人参与土地竞拍也越来越多见。
住宅被控资金流入土地市场
对于这种现象，深圳某房地产公司项目开发部的陈先生告诉记者，目前没有任何法律限制个人拿地的行为。“事实上，按照国家的相关法规的规定，境内外的公司、企业、其他组织和个人，都有拿地进行土地开发经营的权利。”陈先生认为，个人参与土地买卖事实上是非常正常的市场行为。“土地买卖跟其他产品交易一样，都需要一个公开透明的环境，个人买家的参与并且拿到地块，更能帮助这一市场合理化。”
据陈先生分析，今年个人购地的频繁出现，很大程度上是由于在限购的压力之下，投资资金找不到出路所导致的。“对比于住宅买卖，土地市场的回报率肯定更高，往往是几倍甚至十几倍，但投资风险也更大。”陈先生向记者表示，“在以往之所以比较少有个人参与到土地市场，原因是住宅市场环境很好，投资回报不错而且非常保险稳健。”现在，住宅市场被调控，很多投资型买家找不到其他的投资渠道，从而集资进入土地市场淘金。
个人拿地只是“插曲”
陈先生告诉记者，个人参与土地竞拍比较简单，只要募集到一定的资金以及提交相应的身份证明就可以参与，但组建开发公司却并不容易。因此，在他看来，这些个人购地行为在现时大多只是土地市场中的“插曲”。现在仍然没有出现个人购地后独立开发的个案。
“按照规定，一般个人在取地之后两到三个月就要成立开发公司，对土地进行开发。”据陈先生了解，即使是包括去年沈阳轰动一时的4.6亿元个人抢地在内的其他独立自然人的购地案例，最终大部分都是由其他开发商接手或者联合成立公司开发。预计今年频繁出现的个人购地风最终也会以转手其他开发商收场。如果自然人购地后想自行开发建房，在法规上并不成熟，而且对于买家而言仍有不小的购买风险。“按照现行的法规，对于购房者购买了这一类型的物业后的权益如何保障并不清晰。如果施工出现事故或者产品出现问题，责任的划分仍然没有在法律上得到明确。”
作者：蒋劲劲
新闻来源：南方日报
